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文 中国人民银行货币政策分析小组
党的二十大提出,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展住房租赁市场,既是构建房地产新发展模式的重要一环,也有助于促进房地产市场的平稳健康发展。
人民银行不断健全住房租赁金融支持体系,联合国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。5月17日,联合各部门推出房地产支持政策组合,并在前期试点基础上设立保障性住房再贷款,用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房。
租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值,是因为会带来未来现金流收益。理论上,住房的价值主要受未来房租折现的影响,房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础,同时也会受未来房价涨跌预期的影响。
近年来房价预期发生重大变化,市场利率水平和贴现利率也趋于下行,房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。“租售比”,即房租与售价之间的比值,是衡量住房价值的简化指标,近年来总体回升,有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平,二三线城市升至3%左右。但这个指标是静态的,假定了未来租金不变。实际上,对于长期持有的住房资产,租金的增长率也很重要,会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓,但随着经济的逐步恢复,长期看租金仍有望稳步上涨,过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率,相较于既定的购房成本,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上,将高于多数资产回报率。
住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下,我国存量住房规模已然很大,住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看,近年来不仅是低收入群体,新市民或是刚毕业参加工作的青年人,对“好房子”的租赁需求也在上升。有市场机构测算,未来我国有租房需求的人口超2亿人,市场潜力较大。从供给端看,过去我国提供租赁住房的主要是个人,近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降,住房租赁产业的商业可持续性在增强,越来越多的住房租赁企业进入市场,规模化、集约化经营,将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。
盘活存量去库存助力启动住房租赁业。当前我国住房租赁产业仍处于起步阶段,房地产市场也处在调整的特殊时期,需要发挥金融和其它政策合力,通过盘活存量去库存培育住房租赁产业。近期人民银行在原租赁住房贷款支持计划的基础上,完善推出了保障性住房再贷款。通过市场化的方式,助力实现三大功能∶
一是推动构建房地产新发展模式,支持住房租赁产业发展。企业批量收购存量住房,形成团体购买力,收购价格折扣会进一步提升住房租赁产业投资回报和企业参与意愿。
二是增加保障性住房供给。收购后的商品房可用作保障性住房配售或租赁,在加快盘活存量和市场去库存的同时,满足保障性住房需求。
三是与保交房和“白名单”机制形成合力,降低房地产市场风险水平。房企自愿参与,回笼的资金须用于保交楼项目和其他在建项目,将推动更多项目满足“白名单”条件,改善房企资金状况。截至6月末,金融机构已发放247亿元租赁住房贷款,保障性再贷款余额为121亿元,后续贷款投放有望进一步加快。同时,各地方政府还在财税、土地、配套设施等方面提供了支持政策,这些都能起到降低企业成本、增强住房租赁产业商业可持续性的作用。
未来随着房地产市场定价趋于理性,租赁需求进一步释放,租售比持续改善回升,住房租赁企业运营能力不断提升,住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。下阶段,要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用,完善住房租赁金融支持体系,同时,充分调动市场化机构的积极性,通过更多社会资金的投入,建立可持续发展的商业模式,支持存量商品房去库存,助力推动房地产行业转型发展。
(本文节选自中国人民银行2024年第二季度中国货币政策执行报告)