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界面新闻记者 |
近日，房地产迎来系列利好政策出台，市场情绪持续回升的同时，土拍市场的热度也在不断升温。
9月26日下午，深圳迎来了今年第二宗涉宅用地出让，即位于宝安区新安街道的A001-0219地块。宗地挂牌起始价20.8亿元，在经过超80轮的激烈竞拍后，保利最终以28.2亿元的价格成功竞得该地块，溢价率高达35.58%。
据悉，A001-0219宗地共吸引了保利、中铁+能建、中海、华润、招商、绿城、华侨城、海信、越秀等9家房企报名，报价达约20.9亿元，备受市场关注。
在拍卖开始后，参拍房企纷纷开启“抢地模式”，现场竞拍十分激烈，历经82轮竞价后，最终由保利置业旗下的惠州市保置房地产开发有限公司竞得该地块，成交总价为28.2亿元，折合楼面价为52222元/平方米。
该宗地之所以被众多房企“看好”，一是因其地理位置十分优越；二是因为它打破了深圳多年来的惯例，是深圳首宗取消最高地价限制的住宅用地。
A001-0219地块位于深圳前海宝中的核心区域，居住氛围浓厚、教育设施完备，地块旁边就是新安中学高中部、海韵学校。
并且，地块与即将投入使用的腾讯“企鹅岛”仅一河之隔，未来还会有跨海大桥连接，远处就是华侨城欢乐港湾，周边还有众多市区级公共文化设施分布，配套十分齐全。
根据出让文件，A001-0219地块未设置商品房销售限价，不受“70/90”户型政策限制；除110平方米物业服务用房，无其他配建要求。此外，竞得人还须承诺提供“交房即发证”服务。
价格方面，参考与A001-0219地块一路之隔的新盘“中铁能建阅臻府”，目前的毛坯限价8.86万元/平方米，折后均价约在8.33万元/平方米左右，而该项目拿地时的楼面价约为4.14万元/平方米。
所以若以A001-0219地块当前拿地的楼面价来估算，预计其售价或将超过9万元/平方米。
“取消溢价率上限，对于有实力的房企而言，可增加其拿到地块的概率。在居住用地上，国企、央企由于资本周转能力强，资金雄厚，拿地活跃度较高”，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对界面新闻指出。
从土地市场整体来看，相比于2023年的供地程度，2024年深圳的涉宅用地供应大幅缩减。加上此次成交的A001-0219地块，截至目前，深圳年内仅成交了2宗涉宅用地。
据深圳规划和自然资源局发布的供地计划显示，2024年深圳计划供应居住用地仅为180公顷，其中商品住房用地80公顷，保障性住房用地100公顷。
同比2023年，商品住房用地供应量大幅下降了61%，公共住房用地供应量也下降了20%，这也使今年的供地量成为近5年来的新低。
孙红梅表示，深圳是在根据市场供求关系减少供应，这也符合最新的“严控增量”的中央政策精神。
9月26日，中共中央政治局会议中指出，要促进房地产市场“止跌回稳”，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
“‘严控增量”这个概念是第一次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，就要各地严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力，这是提振市场预期、促进短期止跌企稳的工具”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。
易居房地产研究院统计数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。
而土地供应的缩减，便有利于存量房源的去化，增加其市场需求和流通速度。
据中指研究院最新统计，伴随着各城市新开工面积快速回落，“已开工未售库存”下降明显。7月末全国住宅“已开工未售库存”约25亿平米，较去年底回落5.2%，供给收缩便是目前库存下降的主要原因。
不过，随着下半年以来新增预售住宅套数的增加，8月份深圳的新房库存量再度上升。
深圳住建局房地产信息平台数据显示，截止8月底，深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米，共计50500套，环比上升3.1%。
据美联物业计算，若按照过去12个月的平均备案套数推算，8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2个月，比7月份延长了0.4个月，这也意味着深圳的库存压力将再次增大。
