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界面新闻记者 |
界面新闻编辑 | 江怡曼
随着近年房价下行，租售比明显上升。
租售比为房屋租金与售价的比例，直观反映了房地产的投资回报率，其计算方式为：城市住宅平均租金x12/城市二手住宅均价。
据中指研究院数据，2024年11月50个重点城市租售比为2.12%，较2022年末上升0.14个百分点。从绝对水平来看，截至2024年11月，厦门、深圳、北京租售比仍较低，不足1.5%；而广州、上海逐步向2%靠拢，重庆、长沙等二线城市租金房价比已接近3%，哈尔滨、长春等已超过3%，其中贵阳最高，为3.22%。
这使得诸多城市租售比已超过存款利率、国债收益率、理财产品收益率等。这也意味着，在一些城市买房出租的收益高于买存款、国债及理财。
存款利率方面，今年10月六大行各期限存款利率均下调25个基点，其中五年期最高为1.55%。当然部分中小银行存款利率要高于这一水平，但普遍在2.6%以内。对比看，11月50个重点城市租售比高于2.6%的城市有7个，高于六大行五年期定期存款利率的城市有45个。
国债收益率方面，当前10年期、30年期分别为1.71%、1.97%。11月50个重点城市租售比高出30年期国债收益率0.15个百分点，50个重点城市中租售比高于30年期国债收益率的城市有26个。
理财收益率方面，Wind数据显示，11月1年期理财产品收益率已降至1.83%，50个重点城市租售比高出1年期理财产品收益率0.29个百分点，租售比高于1年期理财产品收益率的城市有30个。
展望2025年，租售比可能相对稳定甚至继续上升，但在货币政策“适度宽松”的基调下，明年存款利率、理财产品收益率等可能继续下行，租售比与二者的利差可能继续拉大，部分城市的租售比将高于房贷利率。
中指研究院表示，当前房地产市场处于下行周期，房价持续调整，而住房租赁市场受益于刚需特征及行业规范性的提升，需求维持相对稳定，租金调整幅度更为平缓。在此影响下，近两年我国重点城市租售比持续回升，住房租赁投资回报有所改善。
近期召开的中央经济工作会议指出，明年要实施“适度宽松的货币政策”。一些市场机构预计明年政策利率调降幅度可能达到30BP、五年期LPR调降幅度可能达到50BP。
央行曾在《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。因此，未来如果降息那么必定是存款利率、贷款利率同时下调。
如明年降息幅度达到前述幅度，为了稳定银行净息差，存款利率也将相应下调，预计大行五年期存款利率可能降至1.2%左右，中小银行存款利率可能低于2%。
房贷利率方面，央行数据显示，11月新发放个人住房贷款利率为3.08%，存量房贷批量调整后利率统一降至3.3%。如果明年五年期LPR调降幅度达到50BP，那么房贷利率可能降至2.6%左右。
根据中指院数据，11月贵阳、哈尔滨、长春三个城市租售比已高于全国新发放个人住房贷款利率（3.08%），明年预计将有更多城市租售比高于房贷利率。当租售比大于房贷利率时，意味着投资者通过银行贷款并投资于房地产具备财务可持续性。
央行今年8月在《2024年二季度货币政策执行报告》中表示，疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。 若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
广发证券首席经济学家郭磊表示，理论上来看，租金收益率的锚是超长期利率比如30年国债收益率加上一定的风险溢价。从这一框架看，风险溢价尚未转正，房地产的长周期再平衡尚未最终完成。但从短周期看，百城租金收益率已高于5年期定存和短期理财产品收益率，这将是市场短期将趋向量价企稳的基础。未来城市间可能会有一定程度分化。
需要注意的是，房地产市场还受到人口变化及流动、宏观经济形势、货币金融政策、居民就业收入预期、房价预期等多重因素影响，租售比仅是影响房地产市场的一个因素。
以租售比来看，2017年前后主要城市租售比低于2%，当时存款利率、理财收益率在3%、4%以上，这意味着当时个人购买理财存款收益率更高，但当时人们购房热情不减，因为预期房价还会上涨。而当前预期扭转，即便租售比高于存款利率、理财收益率，居民部门也难以大幅加杠杆，房地产市场企稳仍有待观察。
除租售比外，房地产市场还关注租金月供比、房价收入比两个指标。所谓租金月供比，即付出首付购买一套房产后，将其出租的租金收入能否覆盖贷款月供。当前少量城市租售比高于房贷利率，意味着租金月供比大于1，但这样的城市并不多。
房价收入比是用于衡量一个地区房价高低和居民购房能力的重要指标，等于每户住房总价除以每户家庭年总收入。按照国际惯例，房价收入比的合理范围是6倍左右，即大概6年（不考虑储蓄、消费等其他因素）的年收入可以购买到一套平均水平的住宅。
据中指研究院数据，今年10月50个主要城市中房价收入比为11.5，仅个别城市低于6，处于相对较高的水平。其中，10个城市高于15，深圳（33.3）、北京（30.1）、上海（25.8）位列前三。
